Услуги для собственников

Работа на этой стадии проводится с целью позиционирования Проекта, определения потенциальной аудитории и формирования ценовой политики.

• Анализ рынка офисной недвижимости: общее предложение, новое строительство, спрос, вакантные площади, структура рынка (деление по классам объектов и субрынкам), ставки аренды и цена продажи, прослеживаемые тенденции.
• Анализ субрынка проекта, сравнение с общей ситуацией на рынке офисной недвижимости Москвы
• Анализ конкурентной среды – существующие и планируемые проекты, их технические характеристики, архитектурные особенности, запрашиваемые и текущие ставки аренды/стоимость продажи.
• Спрос в сегменте и субрынке. Основные арендаторы существующих проектов.
• Анализ Объекта: транспортная и пешеходная доступность, инфраструктура района и ближайшего окружения, конкурентные преимущества (более подробно Объект рассматривается на стадии Консультационного сопровождения). 

Исходя из позиционирования проекта, целью рекомендаций является максимально учесть требования потенциальных арендаторов.

Комментарии предоставляются как предварительные, к полученным материалам, так и по результатам совместных встреч с участниками проекта (архитекторами, проектировщиками, управляющей компанией) в письменном виде.

Комментарии к планировкам этажей

• Анализ поэтажных планов полученных от Архитекторов на этапе проектирования
• Рекомендации по эффективному делению между сегментами с различным назначением (офисы, торговая составляющая или иное);
• Параметры каждого сегмента, планировка этажа, деление на офисные блоки в зависимости от этажа.
• Работа с проектировщиками по согласованию планировок

 

Рекомендации по вертикальной интеграции

* Объем услуг зависит от привлечения Управляющей Компании Консультанта.

• Рекомендации по расположению и количеству лифтовых шахт
• Рекомендации по организации серверных комнат арендаторов
• Рекомендации по расположению лестниц и их необходимому количеству
• Телекоммуникации
• Энергоснабжение
• Рекомендации по организации помещений для обслуживания здания (зона разгрузки, помещения для хранения инвентаря, помещения охраны и пр.)

 

Комментарии к планам парковки

Комментарии в отношении организации парковки (распределение машиномест между арендаторами, требования арендаторов в отношении сообщения между парковкой и офисной частью, заезд грузового транспорта и пр.)

Комментарии в отношении организации транспортного сообщения с точки зрения маркетинга Объекта

• Определение наилучшего способа транспортного сообщения до объекта
• Анализ необходимости организации дополнительных путей сообщения с Объектом

 

Рекомендации по организации мест общего пользования

Советы и рекомендации по расположению зон ресепшн, пунктов обеспечения безопасности, количества входных групп, использования материалов отделки в общих зонах, влияние общественных зон на позиционирование объекта.

Комментарии к организации логистики объекта

• Советы по расположению информации об арендаторах
• Советы по распределению людских потоков по разным входным группам
• Советы по организации циркуляции сотрудников и гостей объекта внутри зданий

 

Рекомендации и помощь по созданию имиджа объекта и проведению отделочных работ арендаторов

• Позиционирование и брэнднг проекта

* Объем услуг зависит от пожеланий Заказчика в отношении создания имиджа проекта и, по согласованию с Заказчиком, может предполагать привлечение субподрядчиков.

 

• Помощь в создании единого стиля объекта
• Дополнительные услуги
• Рекомендации по ограничениям в проведении отделочных работ арендаторов.
• Требования в отношении готовности здания «под отделку»
• Возможное использование фасадов и крыш
• Объем услуг зависит от пожеланий Заказчика в отношении создания имиджа проекта и, по согласованию с Заказчиком, может предполагать привлечение субподрядчиков.

• Дисконтируемый денежный поток;
• Возврат на инвестиции;
• Внутренняя ставка доходности (IRR).

Маркетинговые и рекламные мероприятия по Объекту

Маркетинг План

• Разработка стратегии и плана маркетинговых и рекламных мероприятий по Объекту, включая, при необходимости, их корректировку и обновление;
• Планирование рекламной кампании и затрат на нее.

 

Предварительный Маркетинг План составляется в течение полутора недель и согласовывается с Клиентом, после чего составляется финальная версия. Маркетинг план содержит сроки проведения и ответственных лиц по всем этапам маркетинга, описанным ниже.

• Определение целевой аудитории для рекламной кампании, направление писем потенциальным арендаторам с целью их привлечения.
• Составление рекламной брошюры с информацией об Объекте, технических характеристиках, информацией о владельце, строительной компании, управляющей компании, поэтажных планах, основных коммерческих условиях.
• Подготовка рекламного флайера для рассылки потенциальным арендаторам.
• Реклама в Интернете (на международном сайте Консультанта).
• Создание базового сайта проекта.
• Реклама в СМИ согласно Плану Маркетинга.
• Размещение наружной рекламы и организация специальных мероприятий, необходимых, по мнению Заказчика и Консультанта (в случае подписания соответствующего Дополнительного соглашения).
• Презентация Объекта для потенциальных арендаторов и ведущих агентств недвижимости (в зависимости от формата презентации и целевой аудитории, расходы на проведение обоих мероприятий делятся согласно Дополнительному соглашению).
• Изготовление и размещение рекламного плаката на здании/на участке строительства Объекта, включая обеспечение всех необходимых согласований (в зависимости от согласованного дизайна затраты на изготовление и согласование распределяются между сторонами согласно Дополнительному соглашению).
• Реклама Объекта на публичных мероприятиях, проводимых Консультантом (обзорах, конференциях, деловых встречах и других мероприятиях).
• Осмотр участка и Объекта потенциальными арендаторами, презентации Объекта конкретным компаниям – потенциальным арендаторам.
• Участие в разработке концепции маркетингового центра Объекта, который может быть расположен на строительной площадке по месту нахождения Объекта; участие совместно с Заказчиком в надзоре и консультирование во время проектирования и строительства такого центра. Выделение Консультантом сотрудника для поддержки работы центра.
• Регулярные Отчеты Клиенту о ходе проведения маркетинговых мероприятий, рекомендации по повышению их эффективности, регулярное информирование о состоянии рынка. Форма и периодичность Отчета согласуется с Клиентом дополнительно.

Разработка проекта коммерческого предложения потенциальным арендаторам, которое должно включать все основные коммерческие условия аренды Объекта, а также дополнительные условия (такие как расширение/сокращение арендуемой площади, эскалация арендной платы, гарантии выполнения сроков, отделочные работы, страхование и другие) и его согласование с Заказчиком;

Совместная с юридическими консультантами Заказчика разработка общих стандартных условий аренды и подготовка проектов Контрактов, включая:

• срок аренды;
• ставки аренды исходя из графика строительства, и наполняемости, а так же учитывая позиционирование помещений внутри Объекта;
• операционные расходы (структура, индексация, особенности учета в общих зонах, отнесение расходов на арендатора, т.е. страхование Здания, аренда земли, налоги);
• коммунальные платежи;
• компенсацию за отделку внутренних помещений;
• гарантийный взнос;
• стоимость парковки;
• передача помещений (включая передачу за выездом и в случаях досрочного прекращения);
• ответственность сторон;
• другие важные условия Контрактов.

 

Поиск потенциальных арендаторов, организация презентаций Объекта, проведение от имени Заказчика предварительных переговоров, а также организация встреч Заказчика с потенциальными арендаторами, присутствие на переговорах и встречах со всеми потенциальными арендаторами; осуществление необходимых устных и письменных разъяснений по запросам потенциальных арендаторов в отношении Объекта;

Информирование Заказчика обо всех потенциальных арендаторах, с которыми проводятся переговоры по заключению договоров аренды/предварительных договоров, в том числе в письменной форме, по требованию Заказчика, а также согласно форме отчета, согласованной с Заказчиком, и обсуждение с Заказчиком вопросов, возникающих в процессе проведения таких переговоров, которые могут повлиять на подписание договоров с потенциальными арендаторами.

Информирование Заказчика (в том числе в форме Отчета) об изменениях в условиях аренды, отслеживание ситуации с конкурирующими объектами.

Подготовка на основании достигнутых между Заказчиком и потенциальным арендатором договоренностей об условиях договора аренды/предварительного договора письма о намерениях для потенциального арендатора, которое должно отражать все такие договоренности;

Содействие подписанию договоров аренды/предварительных договоров, а также согласованию максимально выгодных, исходя из рыночных условий, для Заказчика условий аренды Объекта. 

• Полный анализ возможного привлечения инвестиций
• Поиск потенциальных инвесторов отвечающих требованиям Клиента
• Поиск потенциальных Казахских и Западных банков, прямой контакт с потенциальными Казахскими и Западными банками в целях представительства интересов Клиента.
• В случае необходимости - организация переговоров Клиента с представителями инвестора.
• Урегулирование всех возникающих в процессе оказания услуг вопросов между Клиентом  и инвесторами.
• Осуществление документооборота между Клиентом и инвесторами для осуществления подписания договора. 
• Участие в процессе переговоров и полное представление интересов Клиента относительно рынка, схемы сделки, и переговоров по цене. 
• Осуществление документооборота между Клиентом и банками в целях заключения  договора о финансировании
• Иные действия, необходимые для поддержки Клиента при заключении соответствующих договоров

Команда отдела оценки DTZ в Казахстане помогает девелоперам, инвесторам, совместным предприятиям, кредитным учреждениям, арендодателям и потенциальным покупателям определить стоимость недвижимых активов.  Оценка объектов всех типов недвижимости, включая объекты торгового, офисного, складского, жилого назначения, а также многофункциональных объектов, девелоперских проектов и земельных участков в Казахстане и странах СНГ; 

• Оценка портфелей недвижимости;
• Подготовка отчетов об оценке с применением всех общепринятых методов оценки для различных целей, в том числе:
  • для финансовой отчетности по МСФО; 
  • для целей залога;
  • для целей купли-продажи, соинвестирования и создания совместных предприятий;
  • для целей IPO в соответствии с правилами листинга международных фондовых бирж. 
• Предоставление краткого предварительного заключения о стоимости объекта недвижимости (desktop valuation)
• Экспертиза отчетов об оценке.

Подробнее...